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2014-2019年中国物业管理市场深度调研与投资前景研究报告

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  2014-2019年中国物业管理市场深度调研与投资前景研究报告,2013年1-9月份,房地产开发企业土地购置面积25167万平方米,同比下降3.3%,降幅比1-8月份收窄5.8个百分点;土地成交价款6082亿元,增长14.6%,增速提高9.4个百分点。

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  博思数据发布的《2014-2019年中国物业管理市场深度调研与投资前景研究报告》共十二章。介绍了物业管理行业相关概述、中国物业管理产业运行环境、分析了中国物业管理行业的现状、中国物业管理行业竞争格局、对中国物业管理行业做了重点企业经营状况分析及中国物业管理产业发展前景与投资预测。您若想对物业管理产业有个系统的了解或者想投资物业管理行业,本报告是您不可或缺的重要工具。

  2012 年,随着宏观调控的深入,房地产市场各项指标快速增长的势头得到遏制,全国房屋竣工面积增长 11.4%,同比下降了 6 个百分点,导致物业服务行业新签约项目数量增幅有所放缓。但物业服务百强企业凭借良好的品牌效应、优质的服务、合理的产业结构,在市场竞争中依旧处于优势地位,2 012 年百强企业在管项目建筑面积均值达到 1354.3 万平方米,同比增长 27.6%,在管项目数量均值为 79.3 个,同比增长 10.1%,尽管增速较 2011 年有所放缓,但仍高出全国房屋竣工面积增幅 16 个百分点,表明百强企业规模不断扩大,市场优势进一步集聚。

  年以来,百强企业进入城市数量持续增加,2012 年均值达到 21 个,从区域分布来看,2012 年百强企业新进入的城市多为二三线城市,主要原因是前几年一些大型房企加强了二三线城市拓展力度,如恒大、万科、保利、龙湖等百强企业 2011 年二三线城市销售面积占比都达到 80%以上。这些项目入住后,为保证质量,大型企业更倾向于引入优秀的物业服务企业进行管理,对于他们下属的物业服务企业来说,被动的向二三线城市拓展;对于市场化运营的企业来说,选择主动跟随开发企业向二三线城市拓展的步伐。

  从百强企业进入城市个数分布来看,2012 年,百强企业中进入城市个数超过 20 个的有20 家,10-20 个之间的有 22 家,5-10 个之间的有 26 家,少于 5 个的有 32 家。部分百强企业已基本完成了全国性布局,如绿城物业进入省份超过 20 个、进入城市超过 100 个,已基本覆盖全国。部分百强企业正在由区域性企业向全国性企业转变,扩张速度相对较快,甚至某些企业通过并购等方式加速扩张,如山东省诚信行物业管理有限公司 2012 年成功并购了香港天怡物业顾问有限公司和香港城市设施物业管理有限公司,将区域布局扩张到了香港。

  物业管理(property management),受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

  物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

  物业管理的基本目标:1、保护业主或使用的消费权益,保障房屋及其、设施的正常使用功能。

  2、保障业主的合法权益,保持房屋的何时何地和使用价值,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

  3、为业主提供高效、优质、便捷、经济的多层次、多方位的服务,确保有一个整洁、文明、安全、方便的居住条件与生活环境。

  三、三大问题困扰我国物业管理行业 42四、影响物业管理服务行业健康发展的“八大”瓶颈 44

  第二节 中国物业管理招投标方法的分析 146一、我国物业管理三种招标方法分析 146

  二、住宅小区物业管理招投标方法分析 149第三节 物业管理招投标存在的问题及对策 154

  第二节 2012年广州新版物管收费标准问题探讨 171一、2012年广州新版物管收费标准 171

  1、政府的倡导与严管政府积极倡导物业管理项目的公开招标制度,并把招投标列入《物业管理条例》,将物业管理推向社会,通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功进行了公开招标帮助使物业管理公司易帜。另外,政府极力打造物业管理竞争的舞台,同时又加强对参与竞争的物业管理公司的管理者,努力提高游戏参与者的素质。

  2、业主自治意识渐强物业管理公司是业主聘请的“管家”,是为业主提供管理与服务的,一旦物业管理公司的表现不能使众多业主满意,业主们可以解雇物业管理公司。然而,令物业管理公司很无奈的是,业主们炒掉了物业管理公司后,竟然摇身一变,干起物业管理公司的活儿。虽有逆社会发展潮流之嫌,但至少也是合法的。因此,物业管理公司竞争的对手不仅仅是同行,而且是业主或业主代表的机构。

  一些物业管理公司自恃与发展商有“血缘”关系,无心提高管理服务水平,也不愁费用短缺,以为发展商可以长期供养。但当发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时,必然要让物业管理公司分灶吃饭,自食其力。从客观上说,发展商也不可能长期“护养”其名下的物业管理公司。《条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制,前期提倡通过招投标选聘物业管理企业,一旦业主大会召开,谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘物业管理公司,改变物业管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。

  物业管理早已进入了市场竞争阶段,如何迎接竞争,规范竞争,抑制竞争的负面作用,促进竞争的积极作用,是摆在政府、物业管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。

  虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度,但力度不大,而且操作性不强,以致公平竞争难成气候。政府应通过法律和行政的手段强制规定什么样的物业,多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式选聘质优价低的物业管理公司;同时对竞争的要求,如招标的资格,投标的格式、程序、评标人员的组成,开标的公布等做出相应的规定。政府既要营造竞争的环境,更要维护竞争的秩序。

  按以往法律规定,在物业开发的前期及落成后的一段时期内(业主委员会成立前),开发商有权对其开发的项目决定物业管理公司。其实明智的开发商本着对今后管理负责的态度,就应放眼社会,在物业开发前期就选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司,使业主们一开始就享受到高水平的管理服务,与物业管理公司建立起信任合作的关系。这样既符合社会分工的专业要求,顺应物业管理市场竞争的发展潮流,又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境。

  物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。如业主处事公正,将招投标活动置于阳光下,就能净化竞争环境,使善于“黑箱作业”者没有市场。业主对物业管理公司的判断不是“费用决定论”,即谁报低价就择谁,而是倚重公司的管理风格、管理水平和管理业绩等。

  物业管理公司是“竞争时代”的主角,每一个物业管理公司都无法拒绝竞争,不是主动出击,就是被动应战。勤练内功,塑造品牌才是制胜之本。物业管理的工作琐碎、枯燥,要使方方面面琐碎的工作做到井井有条,疏而不漏,也非易事。因此,物业管理公司要励精图治,不断总结,不断完善,创立出有自己特长的管理模式和管理方法,塑造出品牌的风格和品牌形象。

  物业管理公司的实力不仅资本的实力,更是人才的实力。有一支素质高,能力强,作风好,品行正的人才队伍,是物业管理公司生存与发展的根本条件,也是物业管理公司参与竞争,志在必取的信心所在。很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业,其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安,不需要高素质的人才。物业管理是一门专业,需要高学历、高素质的人才,需要网络等先进科技,也需要现代化的企业管理。

  物业管理公司在日常管理中,必须实施规范化管理,把物业管理法律法规以及质量管理体系等规范性文件融入到管理中去,以规范物业企业的管理服务行为,同时也规范业主的行为,在竞争中保持长盛不衰的生命力。

  物业管理的重要特征便是它的服务性。因为物业本身属于第三产业即服务业,物业管理的主要服务对象是人,通过管理者的热情服务,为业主们创造一个舒适、安全、优美、文明的生活空间和生存环境。

  物业管理发展已有30多年的历程,作为物业管理市场发展的必然趋势竞争,政府、物业管理公司、开发商、业主们都必须给予应有的重视,我们相信,随着物业管理竞争市场化程度的不断扩大,我国的物业管理将会越来越专业化、规范化、市场化和人性化。

  2012年,房地产开发企业土地购置面积35667万平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11月份扩大4.7个百分点;土地成交价款7410亿元,下降16.7%,降幅扩大6.4个百分点。

  具体看来,随着调控政策的持续实施,房地产市场趋于理性,房企在拿地的环节多少会有一些谨慎,2012年的土地市场也逐渐回归理性。上半年土地市场量缩价跌,流拍、低溢价率、底价成交等成为市场主流。不过,但是随着销售市场的逐渐回暖,房企拿地的热情也在回升,土地市场在下半年逐渐呈现复苏的态势。

  其中,2012年最后的一两个月,土地市场表现尤为抢眼,各地“地王”频现,地王潮隐现也是引发政策风险的一个重要因素。不过,本次管理层对各地“地王”频出也不再坐视不管,国土部之前称,要公开调查中冶在南京的地王项目,并且要求各地采取措施,避免出现“地王”。 2012年地价保持小幅上涨,下半年涨幅略增。1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%,环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看,商业旅游娱乐用地价格涨幅最高,居住用地价格涨幅最低。

  (一)2012年房地产开发投资分析 295(二)2013年房地产开发投资分析 295

  三、物业管理应成为和谐平衡器 331四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器” 332

  第二节 我国物业管理企业品牌创新策略分析 334一、物业管理品牌形象的构成要素 334

  三、促进我国经营性物业发展的对策 368四、面对危机在高品质服务中寻找机遇 369

  第二节 物业管理公司运营模式探讨 370一、物业管理公司运营模式 370

  三、网络时代的物业管理市场竞争策略 426第二节 高校物业管理的发展趋势 428

  本研究报告数据主要采用国家统计数据,海关总署,问卷调查数据,商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局,部分行业统计数据主要来自 国家统计局及市场调研数据,企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等,价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

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